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租屋與購屋間的平衡

很多人會對於買房自住都有強烈的心理需求。但是心理需求無法量化評估,不過就理論面大叔是這樣思考的。當然大叔也假設你是一個堅持不懈的指數化投資人。所以用資產配置的角度來跟你說明。
以下買房相關的數字都只是假設,因為所在地區產生極大差異,如果你想思考此問題,請自行替換成你自身的數據後再來評估。
對於租屋、公寓、透天三方案只是方便稱呼,並非購買特定類別就會有此發展,重點是在三種不同方案的"可投資金額"。
資產配置
以上圖為例,三種方案分別每月可投資1萬、3萬、3.5萬到指數化投資工具,在8%的年化報酬率之下,可以達成600萬、1800萬、2075萬的資產。而房價是假設20年後上漲兩倍,所以房屋資產分別為2400萬、1200萬、0萬。以上三者最直接的影響在於"可投資金額"。
對資產配置而言,不管你是將資金投入於購屋,或是將資金投入指數化投資工具。最終房屋與指數化投資工具都將是你總資產的一部分。而每個人可以運用的可投資金額有限,所以分配比重到何種資產才關鍵所在。
最終總資產的組合內容,決定你二十年後可以選擇的生活方式。
例如:租屋方案,或許過去二十年不需要承擔房貸的壓力,但是步入退休時即使有2075萬的資產,還是要面對房租的固定現金流支出。
基本生活開銷明顯會高於另外兩種。還有就是要面對被迫搬遷的問題。退休時購買房子或許是一種選擇,但是房價也有可能漲過指數化投資工具。你可以要花更多錢才能買下一間小屋。原有產生收益的資產將大幅減少。
資產配置
而購買公寓與透天方案,雖然總資產最後都是3000萬,但是公寓方案有1800萬的投資會產生收益,但是透天方案僅有600萬。即使房價有2400萬,但是自住房屋若無法產生任何收益,兩者在提領階段的現金流會產生很大的落差。
雖然透天方案可以考慮以房養老貸款來增加現金流, 或是透過賣大換小來增加產生收益的投資組合。不過建議要早早規劃此類想法,賣房與離開習慣的生活環境,或是到二線城市生活,往往不是那麼容易適應。尤其是你已經習慣了現在的交通、醫療、生活型態,無法像年輕時較容易適應環境的變化了。
於是,重點在於平衡點的取捨。
因為每個人主觀認知的不同,但若僅僅是以當下的安全感為主要訴求,例如自有房與租屋在安全感上的落差。那麼二十年後極可能就會產生另外一個問題需要解決,例如:可產生收益的資產過低,進而需要考慮賣大買小或是以房養老貸款等其他問題,但是退休階段被迫需要考慮買賣房子,無異又是一種安全感的挑戰。
有標準答案可以依循嗎?可惜沒有,就如本文一開始所提到的,心理面問題皆難以評估,尤其是"購屋"對很多人而言是情感面的需求。但是為了避免受到當下的情感面影響太深,你必須把更遙遠的未來的需求一併考慮才行。除了老有所住,更要求老後的生活有品質,避免老時只剩一間房子或是需要四處搬遷。
練習更理性的看待每個資產在未來的發展,如同在開銷與儲蓄間的平衡一樣,將買屋的影響也納入資產配置與投資計畫中一同規劃,絕非自己當下是否能承擔房貸這麼簡單。畢竟窮得只剩房子一點意義都沒有。
#資產配置 
分類:理財

正如彼德.阿德尼(Peter Adeney)所寫的,這位部落客使用假名“錢鬍子”(Money Moustache)的名字對財務自由寫下的部落格: 『如果你可以擺脫對金錢的需求,你別無選擇,只能做更適合你的工作,更好的為世界奉獻‧‧‧‧如果你是為了愛而不是金錢,你將別無選擇但要做得更好』。

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